消費者契約法と敷引特約（賃貸借契約）との関係

敷引額が「高額に過ぎる」場合には無効となる余地があります。

１　消費者契約法１０条の規定内容
　消費者契約法１０条は、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする」と定めています。
　要するに、消費者契約に該当する場合（事業者と消費者との間の契約である場合）、契約の中の一部の条項が、消費者の側にとって、不当なまでに著しく不利であるようなときは、当該条項自体が無効となるということになります。
２　敷引特約の有効性
　それでは敷引特約が無効となるほどに、消費者に著しく不利であるといえるのは、どのような内容の敷引特約である場合でしょうか。
　この点については、ケースバイケースであるとしかいえませんが、近時、最高裁判所が、契約締結後の経過年数に応じて賃料の約２倍から３．５倍の敷引を行う旨の特約を有効とする判断を初めて示しました（最高裁判所平成２３年３月２４日判決）。
　上記最高裁判決は、敷引特約の有効性については、①当該賃貸借契約の賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなどの特段の事情はないか、②敷引額が、契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものといえるか否か、③更新料、礼金等の支払義務の有無及び金額など諸事情を考慮した上での総合判断として、敷引額が「高額に過ぎる」といえるかどうかが判断のポイントとなることを示しています。
　今後は、上記最高裁判所判例を踏まえた判例・裁判例が集積されてゆくものと思われますので、家主側において賃貸借契約書を作成する場合には、敷引特約が無効とされることのないよう、十分に留意しておく必要があると思われます。