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大阪の中小企業支援機関。 大阪産業創造館(サンソウカン)

不動産を賃貸しているのですが,借主に退去してもらう手続はありますか。

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  • 不動産を賃貸しているのですが,借主に退去してもらう手続はありますか。

    私は古いオフィスビルを所有しており,これを借主に賃貸しているのですが,老朽化してきたので建て替えをして有効利用したいと思っています。現在の借主に出て行ってもらう方法はありますか。

    ①更新拒絶(または解約申入),②債務不履行解除,③合意解約の法律構成が考えられます。


     不動産賃貸において,借主に退去してもらうための法律構成としては,大きく分けて3つあるといえます。①期間満了時の更新拒絶(または解約申入),②債務不履行解除,また,双方が条件面で折り合えるのならば,③合意解約が可能です。
     ①については,不動産賃貸借契約書などにおいて期間が設定されている場合には,期間満了の際に更新拒絶の通知をすれば退去してもらえるはずなのですが(なお,期間の定めのない借家契約の場合は,解約申入をして6カ月後に契約が終了します),その場合も貸主からの解約申入については「正当事由」が必要であるとされています。正当事由の例としては,貸主自らが使う必要が生じた場合などが挙げられます。なお,立退料の支払については,「正当事由を補完するもの」という位置づけであり,「正当事由」が十分にあるならば貸主が立退料を支払う必要はありませんし,逆に,もっぱら立退料の支払だけでは「正当事由」を満たすことにはならないことになります。正当事由の有無について双方に争いがある場合は,最終的に裁判所の判断を仰ぐことになるわけですが,協議の結果,中を取ったような形で③の合意解約に至ることはあり得ます。
     ②については,借主に賃料不払があったり,無断転貸や用法違反などの契約違反があるような場合に,貸主から契約を強制的に解除するというものです。この場合は,借主の責任で契約が終了するわけですから,立退料を支払う必要はありません。もっとも,軽微な契約違反では信頼関係が破壊されていないとして,解除が認められない場合があります。この場合も,最終的には裁判所の判断を仰ぐことになりますが,やはり協議の結果,③の合意解約に至ることがあります。
     実際の現場では,①や②の理由づけを中心に理論武装して借主との交渉にあたり,③の合意解約を目指すのが現実的な方途でしょう(借主側からは,その裏返しの対応となります)。

回答した専門家
法律(弁護士)

小林 寛治

大阪市北区天満生まれの地域密着型弁護士です。柔軟な発想をセカンド・オピニオン...

大阪の中小企業の「法務・経営のWサポート」に積極的に取り組む地域密着型弁護士です。柔軟な発想と斬新なアイデアが特徴で,難しい案件にも二重三重の法律構成で対応します。契約書問題や債権回収のほか,事業拡大に向けたM&A,事業承継・事業再生などの戦略法務から事業の清算まで幅広くサポートします。特に,バイオ,健康,医薬,食品,製造業の事業展開については力を入れていますので,積極的にご相談ください。

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弁護士
初級システムアドミニストレータ,ビジネス著作...

重点取扱分野

○中小企業法務・経営全般(取引・訴訟一般,債権回収,事業再...

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