建物賃貸借の解約時・退去時の注意点

解約時には契約書の規定を確認するとともに，退去時には室内の損傷状況等を十分に確認すべきです。

１．解約時
　借地借家法の規定は，事業者間の賃貸借契約にも適用されますが，借主から賃貸借契約を解約する場合について借地借家法は特別の規定を設けていません。そのため，民法の規定によることとなり，契約期間の定めの有無に応じて手続が異なります。
(1) 期間の定めのない場合
　賃借人は，いつでも解約申入れができ，解約申入れから３ヶ月の経過によって賃貸借契約は終了します。
　もっとも，一般的なテナント賃貸借契約においては，解約手続について特則がある場合が多く，解約申入期間の伸長や，解約時違約金の定めが置かれていることがあり，契約書を確認する必要があります。なお，解約時違約金については，その金額が過大で実質的に解約権を無に帰すような金額である場合には無効となることもあり得ます。
(2) 期間の定めがある場合
　原則として，契約期間中は解約できません。
　しかし，賃貸借契約において，当事者の一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したとき（例えば「当事者はいつでも解約できる。」などの規定があるとき）は，上記(1)の期間の定めのない場合と同様となります。

２．退去時
　また，退去時には，敷金・保証金等の返還と原状回復義務が問題となります。敷金・保証金等の返還請求については，契約条件を確認することになりますが，いずれにしても原状回復費用が差し引かれることになるため，原状回復義務の有無や範囲が問題となることが多いといえます。
　この原状回復は，国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」において，「賃借人の居住，使用により発生した建物価値の減少のうち，賃借人の故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義されています。なお，このガイドラインは，民間賃貸住宅の賃貸借契約を念頭に置いたものですが，その内容自体は，事業用の建物賃貸借契約においても妥当すると考えられており，参考になります。
　原状回復の基本ルールとして，①通常損耗（賃借人の通常の使用により生ずる損耗）は，賃貸人が負担する，②通常損耗を超える汚損や損傷の場合には，賃借人が負担する，③賃借人が損耗等の補修を負担することになったとしても，施工や取替えは，最低限の単位（㎡単位など）で行えば足りる，という３点が原則になります。
　ただし，例外として，(?)賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているときや，(?)賃貸人が口頭で説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるときなど，通常損耗補修特約が明確に合意されている場合には，通常損耗を賃借人が負担することになりますので注意が必要です。
　いずれにしても，退去時に，損耗等の箇所やその発生時期などの事実関係をチェックリストや写真等で明確にして，損耗等の状況や原状回復の内容について，当事者が立会いのうえ十分に確認することが良いと思います。