今までいただいたご質問の中で多かった質問とその回答例です。
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現在、事務所を賃借して会社を経営しています。1年前に賃料の増額がありましたが、最近になって家主から更に賃料を増額すると言われています。今回の増額にも応じないといけないのでしょうか?
契約条件は、契約当事者の一方により勝手に変更しえないのが原則です。
一年前に家賃が増額されたばかりであれば、今回の賃料増額の要求には応じる必要は少ないと思われます。
「留意点:賃料の増減請求権」
気を付けていただきたいのが、家屋の賃貸借契約においては、当事者双方に賃料の増減請求権(借地借家法32条)が定められていることです。そして、後に裁判で賃料の増額が認められた場合、不足額に年10%の利息を加えて支払う必要があります。
この点、借地借家法には次のように定められています。
建物の家賃が、
1. 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
2. 土地もしくは建物価格の上昇若しくは低下により、
3. その他の経済事情の変動により、
4. 又は近傍同種の建物の借賃に比較して
不相当となったときは、当事者のいずれからも借賃の増減を請求することができる、とされています。
相当な賃料額の増減についての請求がなされた場合、当該請求の意思表示の時点から、当該相当額の賃料に増減されるとの効果が生じます。
「賃料額の算定方法」
では、「相当」な賃料額とはどのように算定すればよいのでしょう。
結論的には、上記法律に定められた諸事情を考慮して決められることになります。相当地代の算定については、既に多数の優れた論文が出されており、スライド方式、利回り方式、差額配分方式、賃貸事例方式等の合理的な算定方法を複数併用し、不動産鑑定士等の専門家により算出されるのが一般です。
「相当期間の経過」
先の賃料減額請求権の行使から、次の同請求権の行使までに相当期間の経過は必要でしょうか?
判例は「相当期間の経過は必要ない」としています。
ただ、上記法文に記載されたような経済事情の変動が、そうそう認められるわけでありません。更に、昨今の地価下落の傾向からすれば、むしろ地代・家賃は減額ないしや横ばいの方向で推移していると考えられます。
以上より、よほどの事情がない限り、1年前に増額したばかりの家賃を更に増額した額が家賃の適正額と認められることはないと考えられます。
「家賃に関する紛争の調停制度」
家賃額につき話し合いがまとまらない場合には、裁判所に対し調停を申立てることができます。調停では、調停委員2名が双方の話を聞いて妥当な賃料の斡旋をしてくれます。必ずではありませんが、調停委員の内1名には不動産鑑定士があたることが多いようです。
調停でも賃料が決まらない場合は、裁判ということになりますが、最初から賃料増額の裁判をすることはできません。