経済調査室｜公益財団法人大阪産業局　ナニワ経済の動き

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「平成15年住宅・土地統計調査」に関して

5年毎に実施される住宅・土地統計調査について、平成15年の大阪市集計結果が年末にまとまったので、いくつかのポイントを紹介します。

（１）供給過剰が続き、上昇する空き家率

平成10年の結果と比較すると、約12万戸、8.9%増加し、約146万戸に達している。他方、この5年間における世帯数の増加は約7.9万戸であり、人口は約1.1万人の増加に過ぎない。このことから、世帯数増加分の1.5倍、人口増加分の11倍もの住宅が供給されていることがわかる。
　
こうした住宅供給過剰傾向はバブル経済崩壊後に顕著になっており、この結果、空き家率は平成5年に一旦下降したものの、その後は上昇傾向となっており、15年には17.5%（6戸に1戸の割合）に達している。空き家総数は25.5万戸に達し、東大阪市の住宅総数：24.3万戸を上回っている。空き家の内訳は「賃貸又は売却用」住宅が20万戸であることから、住宅関連ビジネスにとっては厳しい競争的環境が続くものと予想されます。

　図－１　　住宅数と世帯数

（２）建築基準法改正後の新耐震設計基準にもとづく住宅が半数以上

平成17年後半は耐震強度偽装事件が発覚し、大問題に発展しているが、現在の新耐震設計基準へと改定されたのが昭和５６年の建築基準法施行令の大改正である。
　
居住世帯がある住宅118.7万戸（うち建築時期不詳：7.8%を含む）に関して、昭和56年以降に建築されたものが53.9％を占めている。この割合を構造区分別にみると非木造（81.3万戸）：64.4％、防火木造（11.6万戸）：43.2%、木造（25.8万戸）：25.8％となっている。このことから、木造住宅では４戸に３戸、鉄骨／鉄筋の住宅であっても３戸に１戸は古い耐震基準に則していることがわかります。阪神淡路大震災クラスの大地震が襲った際には甚大な被害を被ることが必至であり、そうした危険性が絶えず潜んでいることに留意しておくことが最低限、必要と言えます。
　
図－２　住宅の構造別、建築時期別住宅数

（３）高層化する共同住宅　－１１階以上が４棟に１棟以上－

最近、都心部を中心に高層マンションへの立替があちらこちらで進められていますが、この傾向は本統計調査からも確認できます。平成10年では、6階建以上の共同住宅の割合は53.8%でしたが、15年では60.5%と1割以上増加しています。そのうち、11階建以上が全体に占めるシェアは27.8%で、さらに15階建以上のシェアは6.2%にも達しています。

図-３　階数別住宅数の変化

大阪府下に占める割合で見れば、6～10階建では大阪市のシェアは52.3%ですが、11階建以上になると60.1%にまで高くなります。大阪市の地価が高いことが影響していることが確認できます。
　
同様な傾向は一戸建や長屋建住宅にも現れており、それぞれにおいて3階建以上の割合をみると、府下全体ではそれぞれ15.4%、4.0%ですが、市内に関してはそれぞれ28.7%、5.1%と高くなっています。

平成17年10月6日
文責：徳田　裕平（事務局長）

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